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万博水晶宫 | 2019-10-09 14:45:16 |

齐俊杰:全国最新的房贷利率出来了!上海又站在了风口浪尖上

昨天,是新的房贷利率执行的日子,按照央行的规定,新发的房贷利率要以市场报价的LPR利率为基准,加点形成,并特别强调了首套房利率不能低于LPR利率,而二套房不得低于LPR加点60个基点。现在LPR的5年期利率是4.85%,也就是说全国各地首套房都不应该低于这个数,而二套房不能低于5.45%。

但其实这只是一个标准,央行暗地里还有一个窗口指导,那就是房贷利率不下降,所以虽然规定了最低利率,但是一般的地方都做了加点,比如北京,之前是首套房上浮10%,执行的是5.39%的首套房利率,而这次利率换锚之后,还微微上调了一点,最新执行的是5.4%的利率,相当于首套房就加了55个点,而二套房也比之前略有提升了0.02%,加到了5.9%。可以说绝大部分城市也都是类似操作。

但是偏偏有特殊的,比如上海,央行已经规定了最低的利率,不得低于LPR利率的4.85%,而上海就偏偏不管这套,昨天有消息说,上海仍然执行的是4.65%的利率,也就是说,比基准利率还低20个点。有人问了上海怎么那么个色,而他们给出的回应是,为了让房贷保持稳定,主要是与之前的房贷进行有效衔接,所以这是一个过渡期,所以开了个口子,或者说他只是一个暂时的行为。其实,上海在全国来看,房贷一直是个洼地,他要比其他的地方都便宜,之前别的地方房贷普遍都在基准利率上面加了10%,而只有上海不但没加点,竟然还有95折的折扣利率,这在全国来看,也是个特色了。之前的首套房利率一直执行的是4.655%,而利率换锚之后,变成了4.65%等于还变相降了一点。所以这事也就引起了全国人民的关注,不过二套房上面,上海也还是按照规定,加到了5.45%,高于原来执行的5.39%

综合全国各城市的利率来看,这次利率换锚,基本上都在平稳过渡,特别是首套房的贷款利率只是做了细微的变化,一般都在0.0X%,所以我们猜测,央行可能还给了一个密令,那就是平稳过渡,以至于上海才敢公然降点。但估计这也是短期的政策,不可能一直维持下去。央行必然得把自己之前发布的政策,维护圆满,不可能总让上海当特殊案例。

昨天是一个重要的分水岭,昨天之前的房贷视为存量房贷,按照老的标准执行,而昨天开始新增房贷,将按照与LPR挂钩执行,除了利率微小变化之外,银行还会跟你约定重新定价周期,最短为一年,换句话说,以后对于购房人来说,将不再有固定的房贷利率,而是会随时调整,一旦LPR利率上行,那么购房人的负担也就会加重,反之你的每月还贷压力减轻,这其实就把银行的风险,转嫁到了购房人身上。你在考虑贷款买房的时候,就要考虑利率上浮的因素,现在5.4%你负担的起,那么以后加到7%的时候,你是否依然负担的起。

就目前来看,由于此次平稳过渡,所以暂时没看出来LPR的影响,但是他也让很多10月份之后的需求,提前释放在了9月份,十一的楼市销量惨淡,中原地产数据显示,一线城市中,北京长假期间新房成交183套,二手房成交48套;上海新房成交23套;广州新房成交538套;深圳新房成交358套。与2018年同期相比,上海、广州网签量出现下滑,北京基本持平,深圳出现较大增长。可见上海现在虽然使用的是超低的利率,但是并未能挽救楼市。而在其他的城市,也出现了一些房价下跌的迹象,比如天津,房价真没少跌,最起码20%起步,有的甚至跌了40%,而且最要命的是,天津跌了这么多,却依旧卖不出去,不少人吐槽自己200万的房子,降到了160万,连个看房的都没有。此外,山东的济南和青岛,房价也有不同程度的下跌。广州房价更是打出了降价万元的口号,南京,合肥,苏州也有不同程度的降温。长沙的楼市已经基本很冷了。

但有降价的就有涨价的,像西安今年全国涨幅第一,最近几个月几乎都在上涨,还有深圳,沉寂了很多年后,又开始随着粤港澳的规划落地,开始逐渐升温。

所以综合来看,全国楼市逐渐走向分化,在一城一策之下,全国楼市不再是一盘大棋,而变成了各个城市自己的事情,以后执行的贷款政策不同,限购,限售,限贷,限价政策全都不同,人口流入流出状况也都不同。各个城市也就没办法再放在一起研究,中国楼市同涨共跌的日子基本结束了,以后可能更多的是这种此消彼长。有发展潜力,人口持续流入的城市,房价还会继续涨,而没有潜力,而且房价还很高,必然会造成人口流出,从而带动房价下跌。所以各大城市也会展开博弈,而房价本身就是博弈的一个重要因素。

至于你那里的房价还能不能涨,老齐之前说过,看看你那里的人口是否流入,也看看新房卖的多还是二手房卖的多,人口流入,新房卖的多这两个指标叠加,就说明房价还会涨,如果有一个条件不成立,那么楼市再想大涨就比较困难了。即使现在涨价也都是空涨,很快就会掉下来,到时候就会出现大幅降价,也都卖不掉的情况。

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